Le fermier dispose d’un droit fondamental au renouvellement de son bail. Qu’en est-il de ses modalités ?

La question se pose fréquemment à propos du prix. Celui-ci est-il le même que celui du bail d’origine ?

La réponse est évidemment positive si les parties au contrat n’en discutent pas. Le bail se renouvelle alors aux conditions initiales. Elle devient en revanche négative si bailleur et preneur décident, à l’amiable, de conditions nouvelles pour le bail renouvelé. Leur accord s’appliquera pour les années qui suivront.

Plus délicate est la situation dans laquelle les parties discutent, mais ne s’entendent pas. Recours peut alors être fait, à l’initiative du plus diligent, au juge paritaire qui statuera sur les clauses et conditions contestées. Pour établir le montant du fermage, le juge se réfèrera alors aux maxima et minima arrêtés par le Préfet. Il précisera, dans le dispositif de sa décision, le mode de calcul employé.

La question s’est posée de savoir si le prix du bail renouvelé devait tenir compte des améliorations apportées au fond loué par le fermier. Deux thèses se sont longtemps opposées. La première reposait sur le fait qu’un bail renouvelé constitue, en droit, un nouveau bail. Ajouté à cela le fait que le propriétaire accède à la propriété des améliorations en fin de bail, la messe était dite : le loyer nouveau devait être fixé en considération des améliorations. Cette thèse était confortée par un arrêt de la Cour de Cassation rendu en matière de bail commercial.

La seconde thèse considérait quant à elle que les améliorations n’étant indemnisées qu’en toute fin de bail, elles ne pouvaient être prises en considération au moment du renouvellement de celui-ci. Cette thèse était d’ailleurs dominante, jusqu’à sa consécration jurisprudentielle on ne peut plus claire en 2017.