Se réserver l’usufruit lors d’une mutation de propriété est un procédé fréquent.  Tour d’horizon sur le mécanisme et les avantages qu’il procure.

Se réserver l’usufruit d’un bien

Il est nécessaire de rappeler ce qu’est l’usufruit. L’usufruit découle d’un mécanisme juridique dit de démembrement de propriété.  La propriété d’un bien va être séparée entre celui qui peut en disposer (le nu-propriétaire) et celui qui peut en jouir ou en user (l’usufruitier). Le nu-propriétaire peut donner, vendre ou léguer le bien, tandis que l’usufruitier peut l’utiliser et en tirer les fruits.
Transmettre un bien en en conservant l’usufruit est possible et généralisé d’ailleurs en matière successorale, dans le cadre des donations ou des donations –partage. La technique permet au donateur de conserver la jouissance du bien, tout en réalisant la transmission de son patrimoine. Ainsi, le donateur d’une maison d’habitation pourra continuer de l’habiter ou la louer. Le donateur de terres agricoles pourra continuer à percevoir les loyers.
La réserve d’usufruit est intéressante également parce qu’elle présente de réels avantages fiscaux. En effet, lors par exemple de l’instrumentation d’une opération de donation sur un immeuble, le notaire ne calculera et n’appellera les droits de mutation que sur la seule valeur de la nue-propriété. Celle-ci est déterminée selon un barème fiscal fixé par la loi et qui fait varier sa valeur en fonction de l’âge du donateur. Plus le donateur est jeune, plus la valeur de la nue-propriété est faible. Au décès du donateur ensuite, l’usufruit s’éteint au profit des donataires qui deviennent automatiquement pleins propriétaires. Aucun droit de mutation supplémentaire n’est alors acquitté.
La réserve d’usufruit existe également en matière de vente. Il est souvent question alors d’usufruit conjoint, d’usufruit viager ou d’usufruit temporaire. Les objectifs visés par les vendeurs se rapprochent souvent de ceux des donateurs.